项目地点：大连花园口经济区4号路以南，花园口村沿海2平方公里土地

项目概况：

一级土地整理、二级配套及三级商业开发（政企联合开发）。

总面积：2平方公里（200公顷）

现有土地性质：农业用地（一般农田）

调整后土地性质：商业用地（60%以上），其余为高科技工业用地和市政配套用地。

用地指标：每年按进度正常将可以调整70公顷成为建设用地，特殊大项目省里可以直接给指标一次性调整。

动迁量：人数1000人；户数400户。

项目时间：预计3年完成（每年70-80公顷）

适合开发项目：海滨浴场、游艇码头、宾馆酒店、高级住宅、游乐场

详细内容：

（一）一级土地整理

前期主要费用：

复垦费：20元/平方米（占用0.8亩耕地复垦1亩面积）（0.5亿）

动迁费：30万/人（3亿）

征地补偿：8万/亩（2.4亿）

场平：土石方量500万立方米（当地基本可以削平补坑），运距平均3公里。

预计2平方公里前期总费用：约6亿元。

操作方式：采用企业垫付前期动迁等各项费用（必须使用外资1亿美元）并完成场平施工，政府履行动迁手续，盈利后扣除成本余额按比例分成。

所需时间：办理土地指标约8个月，场平约4个月。

合计12个月可全面完成土地一级开发整理。

（二）二级配套

七通一平管网配套：约为200元/平方米（形式上走招标程序）

2平方公里合计：2亿元

完成（一）（二）则该宗土地达到挂牌条件，可上市交易。

（三）三级商业开发：扣除双方成本，余下的部分双方按约定分成。部分企业自营项目可考虑享受优惠政策。

预计挂牌价：≥100万元/亩，总成交价：≥15亿元

上述成本合计约为：8亿元+2亿元（企业的贷款利息等财务成本）

一二级开发总体成本不超过10亿元。

仅土地开发一项扣除成本盈利约为：5亿元（利润率为50%）

盈利周期：约为3年

同期企业自行开发房地产则预期价格：5年内均价不低于8000元/平方米（含土地楼面价1000-1500元/平方米），利润约为3000-4000元/平方米，则开发30万平方米就可全部收回成本（盈亏平衡）。

若土地开发余额分成和房地产同期开发同步进行则3年内可实现投资回报翻一番。企业还可以继续投入到商业设施旅游设施等的建设中继续实现循环发展，政府则可以实现超过100万平方米的可支配建设用地，一举两得。

周边可利用的商业概念：两次日军登陆近现代史、闯关东、四野崛起、温泉概念酒店、佛文化养生概念、海洋妈祖文化传统、黄海周末度假游养生庄园等。

上述方案仅供参考，每项具体规划以双方单项合同为准。

大连花园口经济区招商一局

2012年5月17日